INTELIGENCIA ARTIFICIAL Y DERECHO INMOBILIARIO EN EL PERÚ: EL ANTES Y DESPUÉS DE UNA TRANSFORMACIÓN SILENCIOSA

Hasta hace no mucho, comprar, vender o regularizar un inmueble en el Perú significaba pedir días libres en el trabajo, hacer colas interminables, revisar documentos que, por su complejidad, altos costos de tiempo y fuerte dependencia de la gestión humana y  de la presencialidad, convertían al derecho inmobiliario en un terreno poco amigable para el ciudadano común. Esta situación, en muchos casos, desincentivaba la regularización de las propiedades por parte de los propietarios.

Hoy, ese mismo proceso puede empezar desde un monitor o un dispositivo móvil, en cuestión de minutos, y con información que antes estaba reservada solo para especialistas. Esta realidad viene cambiando por la implementación progresiva de servicios digitales y  herramientas de inteligencia artificial (IA) en el sector público que está modificando de manera silenciosa, pero sostenida, esta dinámica de los servicios registrales, jurídicos y administrativos que impactan en el mercado inmobiliario.

La modernización impulsada por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) ha incorporado herramientas digitales y soluciones apoyadas en inteligencia artificial orientadas a facilitar el acceso, procesamiento y la comprensión de la información registral.

Antes de la  incorporación de soluciones basadas en inteligencia artificial, se había iniciado un proceso de digitalización orientado a mejorar el acceso a la información registral. Herramientas como “Conoce aquí[1]” permitieron a los usuarios acceder de manera inmediata a la información básica sobre la situación registral del bien inmueble, facilitando una primera aproximación a su estado legal. De manera complementaria, la “Base Gráfica Registral[2]”, que es un sistema de información gráfica georreferenciada sobre mapas satelitales, permitiendo visualizar de forma estructurada los datos técnicos de los predios inscritos, como ubicación, delimitación y posibles superposiciones.

Estas y otras herramientas marcaron un avance importante; sin embargo, aún se presentaban  demoras en la atención y en el procesamiento de la información, ya que su funcionamiento seguía dependiendo de procesos internos tradicionales.

Un hito relevante se produjo en octubre de 2024, con la implementación y desarrollo de la IA SUNARP “JULIO[3]”,  aprobada mediante la Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N.º 163-2024-SUNARP/SN[4]. Esta herramienta permitió optimizar tareas internas, reducir tiempos de atención y mejorar la gestión de la información registral, marcado el inicio de una nueva etapa en la digitalización del sistema.

Posteriormente, el 05 de enero de 2026, se lanzó  “VIA Sunarp[5]”, una herramienta de verificación de información actualizada en tiempo real de la publicidad registral certificada, esta herramienta entró vigor mediante la resolución de los Registros Públicos N° 00233-2025-SUNARP/SN[6]. Este avance se verá consolidado en el acceso  ágil confiable de la información registral, reduciendo significativamente los plazos que antes podía extenderse por semanas.

Estas herramientas no reemplazan el análisis jurídico especializado, la validación requiere supervisión humana de un profesional calificado; sin embargo,  sí reducen de manera significativa el tiempo de acceso de información. Lo que antes implicaba la recopilación fragmentada de datos y la elaboración de expedientes durante semanas, hoy se puede resolverse en minutos, incluso durante una reunión de consulta con el cliente, liberando tiempo y recursos tanto para el usuario como para el profesional .

En este nuevo contexto, el rol del abogado inmobiliario y de los agentes especializados se redefine. No se trata únicamente de acceder a la información, sino de familiarizarse con las herramientas digitales, saber interpretarla, identificar riesgos jurídicos, explicar alcances y limitaciones, y anticipar escenarios que pueden marcar  la diferencia entre una operación segura y una potencialmente litigiosa.

El acceso a información por parte del usuario no equivale a seguridad jurídica. La tecnología nos brinda datos, pero no reemplaza la interpretación, ni alerta por sí sola sobre contingencias ocultas, superposiciones, vicios registrales o riesgos futuros. En un entorno más digital, la diferencia no está en quién acceda a la información, sino en quién sabe leerla. Con ello, el valor profesional se desplaza hacia la capacidad de convertir información asistida por IA en una asesoría más especializada.

El “antes y después” de los servicios inmobiliarios y jurídicos en el Perú, a partir de la implementación de la inteligencia artificial y los servicios digitales,  no solo representa una mejora operativa, de los tiempos prolongados y de accesibilidad de  la información segura. Implica también la necesidad de una capacitación constante en el uso de nuevas herramientas para optimizar los servicios prestados.

Como advierten especialistas en la aplicación de IA en el ámbito inmobiliario, su impacto no se limita a la velocidad de procesos, sino también en la calidad del análisis jurídico. En palabras de Anna Prozherina, experta en IA aplicada a transacciones inmobiliarias, señala que  “las aplicaciones de inteligencia artificial en las operaciones inmobiliarias permiten a los estudios jurídicos no solo acelerar sus flujos de trabajo, sino también mejorar la precisión de su labor, incrementado la satisfacción del cliente y fortaleciendo su ventaja competitiva” (Prozherina,2025). Esta perspectiva refuerza la idea de que la tecnología no desplaza al profesional, sino que redefine el valor de su intervención.

Los profesionales que integren las nuevas tecnologías con criterio jurídico y con estrategia estarán mejor preparados para atender un cliente cada vez más informado y exigente en el ámbito inmobiliario.

Referencias:

Aprueban el servicio gratuito “CONOCE AQUÍ” que permite acceder a la información contenida en las partidas registrales de los registros jurídicos a cargo de la SUNARP - RESOLUCION - N° 064-2023-SUNARP/SN - SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS. (s/f). Elperuano.pe. Recuperado el 27 de enero de 2026, de https://busquedas.elperuano.pe/dispositivo/NL/2171166-1

Base Gráfica Registral de la Sunarp estará disponible para su visualización al público de manera virtual. (s/f). Gob.pe. Recuperado el 27 de enero de 2026, de https://www.gob.pe/institucion/sunarp/noticias/429668-base-grafica-registral-de-la-sunarp-estara-disponible-para-su-visualizacion-al-publico-de-manera-virtual

Prozherina, A. (2025). The impact of artificial intelligence on real estate lawyers. American Bar Association. https://www.americanbar.org/groups/real_property_trust_estate/resources/probate-property/2025-may-june/impact-ai-real-estate-lawyers/

Registros Públicos lanza “VIA Sunarp” para reforzar la seguridad registral y alertar sobre cambios en las partidas registrales. (s/f). Gob.pe. Recuperado el 27 de enero de 2026, de https://www.gob.pe/institucion/sunarp/noticias/1328452-registros-publicos-lanza-via-sunarp-para-reforzar-la-seguridad-registral-y-alertar-sobre-cambios-en-las-partidas-registrales

Sunarp presenta primera plataforma de Inteligencia Artificial desarrollada internamente por una institución pública en el país. (s/f). Gob.pe. Recuperado el 27 de enero de 2026, de https://www.gob.pe/institucion/sunarp/noticias/1043680-sunarp-presenta-primera-plataforma-de-inteligencia-artificial-desarrollada-internamente-por-una-institucion-publica-en-el-pais

(S/f-a). Gob.pe. Recuperado el 27 de enero de 2026, de https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/7161571/6142307-resolucion-de-la-superintendencia-nacional-de-los-registros-publicos-n-163-2024-sunarp-sn.pdf?v=1730437544

(S/f-b). Gob.pe. Recuperado el 27 de enero de 2026, de https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/9235027/7578493-resolucion-de-la-superintendencia-nacional-de-los-registros-publicos-n-233-2025-sunarp-sn.pdf?v=1767347141

[1] https://busquedas.elperuano.pe/dispositivo/NL/2171166-1